Konto 1180 - Investeringseiendommer
Konto 1180 registrerer investeringseiendommer. Slik bokfører du eiendom holdt for utleie eller verdistigning.
Konto 1180 - Investeringseiendommer er en konto i Norsk Standard Kontoplan som brukes til å registrere eiendommer som holdes for å oppnå leieinntekter eller verdistigning, og som ikke brukes i virksomhetens egen drift.
Hva er investeringseiendommer?
Investeringseiendommer er eiendom (tomt, bygning eller begge deler) som eies for å opptjene leieinntekter, oppnå verdistigning eller begge deler, i motsetning til eiendom som brukes i produksjon, til administrative formål eller for salg som del av ordinær virksomhet.
Forskjellen fra konto 1100 - Bygninger er at konto 1100 benyttes for eiendom som brukes i egen drift, mens konto 1180 benyttes for eiendom holdt som investering.
| Klassifisering | Beskrivelse | Konto |
|---|---|---|
| Driftseiendom | Eiendom brukt i egen virksomhet | 1100 |
| Investeringseiendom | Eiendom holdt for leie/verdistigning | 1180 |
| Bolig | Boliger inkl. tomter | 1160 |
| Konto | Beskrivelse |
|---|---|
| 1180 | Investeringseiendommer |
Når skal konto 1180 benyttes?
- Ved kjøp av eiendom for utleie til eksterne leietakere
- Ved kjøp av tomt holdt for fremtidig verdistigning
- Ved omklassifisering fra driftseiendom til investeringseiendom (når egen bruk opphører)
- Ved salg av investeringseiendom
Vurderingsmodeller
Hvilken målemodell som kan brukes, avhenger av regnskapsreglene foretaket følger:
Kostmodellen
Eiendommen balanseføres til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte avskrivninger og nedskrivninger. Foretak som følger regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk, skal bruke denne modellen. Norsk regnskapslov åpner ikke for å skrive opp eiendommen til markedsverdi.
Virkelig verdi-modellen (IFRS)
Bare virksomheter som følger IFRS (IAS 40) eller forenklet IFRS kan velge å måle investeringseiendommer til virkelig verdi med verdiendringer over resultatregnskapet. Ved bruk av denne modellen foretas ingen avskrivning.
| Modell | Avskrivning | Verdiendring |
|---|---|---|
| Kostmodellen (NRS) | Ja, lineært | Nedskrivning ved verdifall |
| Virkelig verdi (IFRS) | Nei | Resultatføres løpende |
Regnskapsføring
| Transaksjon | Debet | Kredit |
|---|---|---|
| Kjøp av investeringseiendom | Konto 1180 | Konto 1920 - Bankinnskudd |
| Leieinntekt | Konto 1920 | Konto 3600 - Leieinntekt fast eiendom |
| Årlig avskrivning (kostmodellen) | Konto 6000 - Avskrivning | Konto 1180 |
| Salg av investeringseiendom | Konto 1920 | Konto 1180 |
Eksempler på bokføring
Kjøp av utleieeiendom
Et eiendomsselskap kjøper en utleieeiendom med kontorer for 18 000 000 kr. Verdien fordeles: bygning 12 000 000 kr, tekniske installasjoner 3 000 000 kr, tomt 3 000 000 kr. Dokumentavgift utgjør 450 000 kr.
| Transaksjon | Debet | Kredit | Beløp |
|---|---|---|---|
| Investeringseiendom (bygning + tomt + dok.avgift) | Konto 1180 | 15 450 000 | |
| Tekniske installasjoner | Konto 1110 | 3 000 000 | |
| Betaling | Konto 1920 | 18 450 000 |
Løpende leieinntekter
Eiendommen leies ut for 120 000 kr per måned ekskl. mva (frivillig registrert).
| Transaksjon | Debet | Kredit | Beløp |
|---|---|---|---|
| Husleie | Konto 1920 | 150 000 | |
| Utgående mva | Konto 2700 | 30 000 | |
| Leieinntekt | Konto 3600 | 120 000 |
Verdiøkning (IFRS, virkelig verdi-modellen)
Ekstern takst viser at eiendommens virkelige verdi har økt med 1 500 000 kr.
| Transaksjon | Debet | Kredit | Beløp |
|---|---|---|---|
| Verdiøkning eiendom | Konto 1180 | 1 500 000 | |
| Gevinst ved verdiendring | Resultatregnskapet | 1 500 000 |
Avskrivning
Kostmodellen
Ved bruk av kostmodellen avskrives bygningsdelen lineært over forventet levetid. Tomtedelen avskrives ikke.
| Komponent | Avskrivning | Typisk levetid |
|---|---|---|
| Bygning | Lineært | 40-60 år |
| Tekniske installasjoner | Lineært | 15-30 år |
| Tomt | Ingen | Ubegrenset |
Skattemessig avskrivning
Skattemessig avskrives investeringseiendommer etter saldometoden uavhengig av regnskapsmessig vurderingsmodell:
| Saldogruppe | Komponent | Maksimal sats |
|---|---|---|
| i | Forretningsbygg | 2 % |
| j | Faste tekniske installasjoner | 10 % |
Virkelig verdi-modellen
Ved bruk av virkelig verdi-modellen foretas ingen regnskapsmessig avskrivning. Verdiendringer resultatføres. Skattemessig avskrives eiendommen likevel etter saldometoden.
MVA-behandling
Utleie av næringseiendom er i utgangspunktet unntatt fra mva, men virksomheten kan frivillig registreres i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom til mva-pliktige leietakere. Ved frivillig registrering:
- Utgående mva beregnes på husleien
- Inngående mva på drift, vedlikehold og påkostning kan fradragsføres
- Justeringsreglene gjelder med 10 års justeringsperiode
Utleie til boligformål er alltid unntatt fra mva, se konto 1160 - Boliger inkl. tomter.
Vanlige feil
- Fører investeringseiendom på konto 1100 selv om eiendommen ikke brukes i egen drift
- Blander kostmodellen og virkelig verdi-modellen innenfor samme regnskapsperiode
- Unnlater å foreta nedskrivningstest ved indikasjoner på verdifall (kostmodellen)
- Glemmer å skille ut tomteverdi og tekniske installasjoner fra bygningsverdien
- Feilaktig fradragsfører mva på arealer som er leid ut til leietakere som ikke driver avgiftspliktig virksomhet
- Manglende justeringsdokumentasjon ved endret bruk eller salg av eiendommen
Bransjeeksempler
Eiendomsselskaper som eier porteføljer av næringseiendommer for utleie benytter konto 1180 for hele porteføljen. Holdingselskaper som investerer i eiendom for verdistigning bruker kontoen for tomter og bygninger som ikke er i egen bruk. Pensjonskasser og forsikringsselskaper med eiendomsinvesteringer benytter gjerne virkelig verdi-modellen for å reflektere markedsverdien i porteføljen.
Relaterte kontoer
- Konto 1100 - Bygninger
- Konto 1110 - Fast teknisk installasjon i bygning
- Konto 1150 - Tomter
- Konto 1160 - Boliger inkl. tomter
- Konto 3600 - Leieinntekt fast eiendom
- Konto 6000 - Avskrivning bygninger
- Konto 6050 - Nedskrivning av varige driftsmidler
- Konto 6600 - Reparasjon og vedlikehold bygninger
- Hva er en Kontoplan?