Konto 1180 - Investeringseiendommer er en konto i Norsk Standard Kontoplan som brukes til å registrere eiendommer som holdes for å oppnå leieinntekter eller verdistigning, og som ikke brukes i virksomhetens egen drift.

Hva er investeringseiendommer?

Investeringseiendommer er eiendom (tomt, bygning eller begge deler) som eies for å opptjene leieinntekter, oppnå verdistigning eller begge deler, i motsetning til eiendom som brukes i produksjon, til administrative formål eller for salg som del av ordinær virksomhet.

Forskjellen fra konto 1100 - Bygninger er at konto 1100 benyttes for eiendom som brukes i egen drift, mens konto 1180 benyttes for eiendom holdt som investering.

KlassifiseringBeskrivelseKonto
DriftseiendomEiendom brukt i egen virksomhet1100
InvesteringseiendomEiendom holdt for leie/verdistigning1180
BoligBoliger inkl. tomter1160
KontoBeskrivelse
1180Investeringseiendommer

Når skal konto 1180 benyttes?

  • Ved kjøp av eiendom for utleie til eksterne leietakere
  • Ved kjøp av tomt holdt for fremtidig verdistigning
  • Ved omklassifisering fra driftseiendom til investeringseiendom (når egen bruk opphører)
  • Ved salg av investeringseiendom

Vurderingsmodeller

Etter NRS kan investeringseiendommer vurderes etter to modeller:

Kostmodellen

Eiendommen balanseføres til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte avskrivninger og nedskrivninger. Dette er den mest brukte modellen for norske virksomheter som følger norske regnskapsstandarder.

Virkelig verdi-modellen (IFRS)

Virksomheter som følger IFRS (IAS 40) kan velge å måle investeringseiendommer til virkelig verdi med verdiendringer over resultatregnskapet. Ved bruk av denne modellen foretas ingen avskrivning.

ModellAvskrivningVerdiendring
Kostmodellen (NRS)Ja, lineærtNedskrivning ved verdifall
Virkelig verdi (IFRS)NeiResultatføres løpende

Regnskapsføring

TransaksjonDebetKredit
Kjøp av investeringseiendomKonto 1180Konto 1920 - Bankinnskudd
LeieinntektKonto 1920Konto 3600 - Leieinntekt fast eiendom
Årlig avskrivning (kostmodellen)Konto 6000 - AvskrivningKonto 1180
Salg av investeringseiendomKonto 1920Konto 1180

Eksempler på bokføring

Kjøp av utleieeiendom

Et eiendomsselskap kjøper en utleieeiendom med kontorer for 18 000 000 kr. Verdien fordeles: bygning 12 000 000 kr, tekniske installasjoner 3 000 000 kr, tomt 3 000 000 kr. Dokumentavgift utgjør 450 000 kr.

TransaksjonDebetKreditBeløp
Investeringseiendom (bygning + tomt + dok.avgift)Konto 118015 450 000
Tekniske installasjonerKonto 11103 000 000
BetalingKonto 192018 450 000

Løpende leieinntekter

Eiendommen leies ut for 120 000 kr per måned ekskl. mva (frivillig registrert).

TransaksjonDebetKreditBeløp
HusleieKonto 1920150 000
Utgående mvaKonto 270030 000
LeieinntektKonto 3600120 000

Verdiøkning (IFRS, virkelig verdi-modellen)

Ekstern takst viser at eiendommens virkelige verdi har økt med 1 500 000 kr.

TransaksjonDebetKreditBeløp
Verdiøkning eiendomKonto 11801 500 000
Gevinst ved verdiendringResultatregnskapet1 500 000

Avskrivning

Kostmodellen

Ved bruk av kostmodellen avskrives bygningsdelen lineært over forventet levetid. Tomtedelen avskrives ikke.

KomponentAvskrivningTypisk levetid
BygningLineært40-60 år
Tekniske installasjonerLineært15-30 år
TomtIngenUbegrenset

Skattemessig avskrivning

Skattemessig avskrives investeringseiendommer etter saldometoden uavhengig av regnskapsmessig vurderingsmodell:

SaldogruppeKomponentMaksimal sats
iForretningsbygg2 %
jFaste tekniske installasjoner10 %

Virkelig verdi-modellen

Ved bruk av virkelig verdi-modellen foretas ingen regnskapsmessig avskrivning. Verdiendringer resultatføres. Skattemessig avskrives eiendommen likevel etter saldometoden.

MVA-behandling

Utleie av næringseiendom er i utgangspunktet unntatt fra mva, men virksomheten kan frivillig registreres i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom til mva-pliktige leietakere. Ved frivillig registrering:

  • Utgående mva beregnes på husleien
  • Inngående mva på drift, vedlikehold og påkostning kan fradragsføres
  • Justeringsreglene gjelder med 10 års justeringsperiode

Utleie til boligformål er alltid unntatt fra mva, se konto 1160 - Boliger inkl. tomter .

Vanlige feil

  • Fører investeringseiendom på konto 1100 selv om eiendommen ikke brukes i egen drift
  • Blander kostmodellen og virkelig verdi-modellen innenfor samme regnskapsperiode
  • Unnlater å foreta nedskrivningstest ved indikasjoner på verdifall (kostmodellen)
  • Glemmer å skille ut tomteverdi og tekniske installasjoner fra bygningsverdien
  • Feilaktig fradragsfører mva på eiendom utleid til mva-fritatte leietakere
  • Manglende justeringsdokumentasjon ved endret bruk eller salg av eiendommen

Bransjeeksempler

Eiendomsselskaper som eier porteføljer av næringseiendommer for utleie benytter konto 1180 for hele porteføljen. Holdingselskaper som investerer i eiendom for verdistigning bruker kontoen for tomter og bygninger som ikke er i egen bruk. Pensjonskasser og forsikringsselskaper med eiendomsinvesteringer benytter gjerne virkelig verdi-modellen for å reflektere markedsverdien i porteføljen.

Relaterte kontoer